A magyar családok jelentős részének legnagyobb vagyontárgya az az ingatlan, amiben élnek. Éppen ezért, ha megromlik a viszony, felmerül a válás, a közös ingatlan sorsa mindig fókuszba kerül. Cikkünkben igyekszünk körüljárni a lehetőségeket, gyakori kérdéseket és a vonatkozó rendelkezéseket.
A válás amellett, hogy érzelmileg megterhelő, adminisztratív feladatokkal jár és a feleknek újra kell tervezniük az életüket. Ennek alapja a vagyonmegosztás, hiszen tervet kovácsolni a kiindulópont nélkül nem lehet. Jó esetben az egykori szerelmesek ma is képesek értelmes párbeszédre, és meg tudnak egyezni abban, hogy ki milyen terhekkel és vagyonnal kezdheti meg külön életét.
A lehetőségek feltérképezésében nagy segítség lehet egy külső szakember. Például egy bontóperekben jártas ügyvéd, aki a szabályok ismeretével és a párbeszéd moderálásával gyorsabbá és konfliktusmentesebbé teheti ezt a nehéz folyamatot. Erről itt írtunk részletesen: Vagyonmegosztás válás esetén.
Gyakori félelme a válófélben lévő feleknek, hogy nem lesz hol lakniuk, mivel a család otthona a másik fél nevén van. Ez azonban a házasság alatt vásárolt ingatlan esetén nem releváns. A jog ugyanis az életközösség során szerzett vagyontárgyakat, legyen szó ingó vagy ingatlan vagyonról, alapesetben közös vagyonnak tekinti.
Vagyis a válás közös ingatlan esetén erre a lakott lakásra, házra is kiterjeszti a vagyonmegosztást. Aki tehát évtizedekig nevelt gyermeket, vezetett háztartást és biztosított hátteret társa számára, az akkor sem lesz nincstelen, ha a házasság alatt szerzett értékek mind a másik fél nevén vannak. Hogy pontosan mi számít közös vagyonnak és mi az, ami a felek külön vagyona, arról részletesen írtunk: házastársi közös vagyon.
A közös vagyon részét képező lakás, amellett, hogy gyakran a legnagyobb értéke a párnak, a család otthona is. Tehát a tulajdon mellett a használatról is meg kell egyezni egy bontóperben. Az általános gyakorlat az, hogy az a fél, akinél a bíróság a közös gyermeket, gyermekeket elhelyezi, továbbra is használhatja az egykor közösen lakott ingatlant. A kizárólagos használatnak az sem akadálya, ha egyébként a tulajdon közös marad.
Bizonyos esetekben az is előfordulhat, hogy a bontóper során megosztják az ingatlan használatát. Vagyis válás után közös ingatlan marad a lakóhelye mindkét félnek. Ilyen esetekben a bíróság figyelembe veszi, hogy valóban alkalmas-e az ingatlan arra (méretében, elosztásában), hogy mindkét fél zavartalanul élhessen benne. A lakáshasználati jogról részletesen itt írtunk: lakáshasználati jog
Az sem ritka és sok vitára ad okot, ha a házaspár egyikük ingatlanában éli közös életét, vagyis olyan lakásban, ami külön vagyona a férjnek vagy feleségnek. Ugyanakkor az együttélés ideje alatt ezt az ingatlant együtt újították fel, modernizálták, építették át, szerelték fel napelemmel, stb.
Ilyenkor a válás során felmerül a kérdés: a tulajdonos mindent visz, a házastárs pedig elbukja az évek során beletett munkáját és pénzét?
Természetesen nem, a vagyonleltár készítése során fel kell tüntetni, hogy mekkora értéknövekedés történt, és azt is, hogy a felújítást vagy egyéb az ingatlan árát emelő beruházást a felek közös vagyonukból fedezték-e.
Ha igen, akkor az értéknövekedés fele-fele arányban számolható el. Meg kell ugyanakkor jegyezni, hogy ezekben a kérdésekben a bizonyítás nem egyszerű feladat. Ha nem sikerül a feleknek megegyezniük, akár hosszas pereskedés is lehet a vége egy ilyen elszámolásnak.
A támogatott lakáshitelek remek lehetőséget jelentenek, amikor egy fiatal pár meg szeretné teremteni első, saját otthonát. Ugyanakkor a válás közös ingatlan és közös hitel esetén sok számolnivalót ad a feleknek. Meg kell különböztetni az államilag támogatott hiteleket a piaci alapú lakáshitelektől.
A kedvezményes hiteleknél (Babaváró hitel válás esetén) ugyanis az állam fizeti a különbözetet a normál hitel díjához képest, ám ezért feltételeket sza. Például azt, hogy házastársaknak nyújtja ezt a támogatást. Ha tehát felbomlik a frigy, akkor az állam által átvállalt részét is fizetni kell a törlesztésnek, ami jelentősen növelheti a havi részlet összegét.
Akár kedvezményes, akár sima lakáshitelt vett fel a pár, a tartozást, ahogyan a vagyont is, el kell osztaniuk. Ha sikerül a feleknek megállapodniuk, akkor a hitel visszafizetése vagy átvállalása megoldás lehet. Ha nem tudnak megegyezni a felek, akkor erről is a bíróság fog döntést hozni.
Sok szempontból a legegyszerűbb volna, ha a válás előtt visszafizetné a házaspár a hitelt, ám ez az esetek nagy részében nem járható út. Nem ritkák a több tízmilliós kölcsönök, melyeket előtörleszteni csak kevesen tudnak, ráadásul ilyenkor az előtörlesztés költségei is a terhelik az adóst.
Emiatt akár az a fura helyzet is előállhat, hogy bár a felek elválnak, külön élnek, mégis közös a lakás és az azt terhelő hitelt is közösen fizetik. Ha nem tudja kifizetni egyik fél sem a másikat, illetve a bankot, akkor ez megoldás lehet a hitel végéig. Később a már tehermentes ingatlan lesz értékesíthető, az ára pedig, a megegyezésnek vagy ítéletnek megfelelően elosztható.
Ugyanakkor ilyen esetben, tehát ha a közös tulajdonban él az az egyik fél, még a másik nem tudja használni azt, a lakásból kiszorult fél kérhet térítési díjat tulajdonrészének használatáért. Vagyis ha a férj kiköltözik a lakásból, de annak fele a tulajdonában marad, akkor kérheti a bíróságot, hogy állapítson meg térítési díjat, melyet az ingatlant használó (volt) feleség köteles fizetni számára.
Minden esetben fontos, hogy szülessen egy pontos vagyonleltár, melynek elemeit el kell osztani. A felek előzetes megállapodása sokkal könnyebbé és gyorsabbá teheti a válási procedúrát. Mindenkit arra biztatunk, hogy törekedjen a megállapodásra, akár már az előkészítés szakaszában forduljon válóperekben jártas ügyvédhez, aki segít átlátni a lehetőségeket és kidolgozni egy mindkét fél számára elfogadható megoldást.
A bontóper előtt tehát minden esetben a legfontosabb tisztázni, hogy az érintett ingatlan közös vagy külön vagyon. És ha az utóbbi, akkor volt-e olyan értéknövekedést hozó beruházás a házasság alatt, ami közös erőfeszítésnek köszönhető. Az, hogy ki lakhatja a válás után az egykori közös otthont, ha van közös gyermek, nagyban függ attól, ki gondoskodik majd róla. A gyermek lakhatásának biztosítása fontos szempont nem csupán a szülők, hanem a bíróság számára is. Ez azonban nem jelenti azt, hogy aki a gyerekekről gondoskodik az automatikusan megkapja a lakást is.
Ha a lakás tulajdonjogi helyzete nem rendezhető úgy, hogy az egyik fél kifizeti a másikat, így közös tulajdon marad a válás után is az ingatlan, akkor a lakás használatáról is dönteni kell. A kizárólagos használónak pedig fizetnie kell a másik tulajdonosnak térítési díjat.
A közös megegyezéssel időt és pénzt is megtakaríthatnak a felek. Ennek előkészítése fontos lépése a békés elválásnak. Minden bontóper más, ezért a vagyonleltár elkészítése és a lehetséges elosztási módok áttekintése egyéni konzultációt kíván egy, a bontóperekben jártas szakemberrel.
